Toda parcela de financiamento tem duas partes: os juros do mês, calculados sobre o saldo devedor, e a amortização, que é o pedaço da dívida que você de fato quita. SAC e Price cobram os juros da mesma forma. A diferença está em como distribuem a amortização ao longo do tempo.
SAC: Sistema de Amortização Constante
A amortização é o valor financiado dividido pelo número de meses, igual do começo ao fim. Em R$ 300.000 por 360 meses, são R$ 833,33 de amortização por mês. Os juros incidem sobre um saldo que cai todo mês, então a parcela diminui. A primeira parcela é a mais alta do contrato.
Tabela Price: parcela fixa
A parcela é calculada para ser igual em todos os meses:
Parcela = Valor × i ÷ [1 − (1 + i)⁻ⁿ]
No início, quase toda a parcela é juro e pouco vai para a dívida. Com o passar dos anos a proporção se inverte. Como o saldo devedor demora mais a cair, a soma dos juros é maior que no SAC para a mesma taxa e o mesmo prazo.
Qual escolher
O SAC custa menos no total e reduz a dívida mais depressa, o que também ajuda se você vender o imóvel ou quiser trocar de banco no meio do contrato. A Price tem parcela inicial menor, o que pode ser a diferença entre conseguir ou não a aprovação do crédito, já que os bancos limitam a parcela a uma fração da renda.
Se a parcela inicial do SAC cabe no seu orçamento com folga, ele tende a ser a escolha mais barata. Se você optar pela Price, amortizar valores extras nos primeiros anos reduz boa parte da diferença de juros.
Taxa nominal e taxa efetiva
Os contratos trazem as duas. A taxa nominal é dividida por 12 para chegar à taxa do mês: 11% ao ano nominal é 0,9167% ao mês. A efetiva considera a capitalização mensal: os mesmos 0,9167% ao mês dão 11,57% ao ano. Informe o número e o tipo que constam na sua proposta para que a simulação use a mesma taxa mensal do banco.